2018年底，位于城西光华大道的光华壹号首次取证入市，单价1万元出头的价格吸引了超过8000组购房家庭报名摇号。3年过去了，这个以大赠送、低房价而走红的项目，终于即将迎来交房，但成功摇号上车的购房者却并没有摇号之初的喜悦。

　　光华壹号推出的户型中，建面约146平米和建面约176平米的跃层户型中，开发商在户型资料中，画出了电梯前室部分，并标明了独立使用电梯前室。

　　在户型中可以看到，146平米户型的电梯前室部分约有10余平米，并且在宣传资料中写有“阔尺私家门厅，户户电梯直通，一家一世界，独享尊崇”。但随着交房临近，业主们却发现门口的“私家门厅”并非“私家”。

　　在房屋户型布局中，146平米和176平米两种户型组成了一层，为两梯两户结构，业主们理解为，如果是独立使用电梯前室，那么应该将电梯厅做出物理隔断，实现电梯入户的私密空间感，但事实并非如此。

　　而以大赠送著称的光华壹号，因为容积率和房屋设计的原因，其跃层产品公摊较大，以146平米户型为例，在不做挑高部分搭建的情况下，实际可用面积仅为100平米出头。因而，当业主们看见门口的电梯厅部分其实是两户的公共空间时，感觉很是郁闷。并针对此事与开发商协商，而开发商给到的回复是，“项目公共部分均按规划报件要求施工”。

　　引发业主们与开发商的争议的主要问题来自于，由于项目销售之初并没有实体展示的样板间，而作为一个闭眼摇的红盘，也并没有置业顾问解释的环节。当现实呈现时，也就引发了质疑。

　　开发商宣传中暗示能够独立使用电梯前室，是否真的意味着这部分空间的独立？泰和泰律师事务所合伙人张毅在关于电梯前室性质认定中给出了以下三点答复：

　　如果是规划设计为户内电梯的，则该电梯前室应该属于该户业主专有部分，既然是专有部分，那就必须具备构造上的独立性和利用上的独立性，并能登记作为特定业主所有权的客体。在此种情况下，电梯前室就应当与建筑物其他部分进行独立的分隔。

　　如果规划设计并非户内电梯，而是独立于房屋专有部分而存在，则该电梯前室则属于公共部分，根据建筑面积分摊计算规则，电梯前室或者电梯厅的建筑面积是由该层业主共同分摊，属于该层业主共有。此种情况下，电梯前室为公共区域，不能擅自进行封闭。

　　在电梯前室属于公共区域的前提下，在进行报建时可以根据消防规范要求使用防烟门进行一定的空间分隔，但一般情况下不能进行永久性封闭。如果开发商或业主擅自封闭电梯前室将可能违反相关消防规范，如果因此导致无法正常使用消防楼梯的，将可能导致重大消防责任事故。

　　而我们在市场上的产品中也能看到，仅2梯2户或3梯2户是无法做到电梯前室的完全独立，比较常见的做法是两部电梯置于中部，通过防火门进行软隔离，或者不做隔断，由销售在销售环节进行电梯前室的使用说明。在成都，许多大户型都无法做到真正的电梯直接入户。

　　记者了解到，目前主要都是一些高端项目的楼王产品，比如此前销售的中国铁建·西派国樾、万科·天府锦绣的楼王产品，因为是标准的一梯一户设计，也就是在上述界定中提到的“规划设计为户内电梯”。

　　下图是绿城·凤栖麓鸣建面约276㎡的楼王户型，四室双厅四卫设计，在宣传资料上可以看到，电梯厅被规划为户内电梯，结构图上电梯厅所在位置也是计入产权面积的。

　　还有一种情况在洋房产品中比较常见，那就是一梯两户双开门或两梯两户电梯双开门的户型。因为建筑层数不高，一部电梯能够满足使用，双开门电梯也就形成了两户之间的物理隔断。

　　现实来看，普通产品其实很难做到真正独立使用电梯前室，但在宣传中做出了“独立使用电梯前室”暗示的开发商是否违规？

　　张毅认为，开发商在户型宣传资料中，应当根据设计图纸如实表达，避免误导性宣传。在一些例如“电梯入户”的户型中，实际上指的是通过电梯梯控系统实现各楼层独立刷卡到达，此种情况下与各楼层相对应的电梯前室实际上是其他非本楼层业主无法通过电梯到达的。如在宣传中使用诸如“独立使用电梯前室”的表述方式应当明确告知客户“独立使用”不代表“封闭使用”，也不意味着是“唯一使用人”。开发商如果因为广告宣传表达不规范而对购房人产生误导的，将可能遭受市场监管部门的行政处罚。